Aj v kalendárnom roku 2024 nás čakajú rôzne daňové povinnosti. Tou hlavnou je, pre väčšinu obyvateľstva, podanie daňového priznania za rok 2023. Je však dôležité rozlišovať, aké konkrétne daňové priznanie človek musí podať, či iba k dani z príjmu, alebo napríklad aj k dani z nehnuteľnosti.

V tomto texte sa budeme vo väčšej miere venovať daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti, ale pre úplnosť sa dotkneme aj daňového priznania fyzickej osoby k dani z príjmu (tzv. DPFO). 

Daňové priznanie za rok 2023 (daň z príjmu) 

Na úvod si stručne zadefinujme, kto každý má v roku 2024 povinnosť podávať si daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby. 

Týka sa každého daňovníka, teda fyzickej osoby, ktorej celosvetové zdaniteľné príjmy za rok 2023 prekročili 2 461,41 €. Rovnako si daňové priznanie za rok 2023 musí podať ten, kto dosiahol daňovú stratu, alebo ho k tomu vyzval Daňový úrad.

Je dôležité tiež vedieť, aké daňové priznanie si daňovník má podať, keďže existujú dva typy:

• typ A (DPFO A) – podávajú si ho iba tí daňovníci, ktorí mali príjem výhradne zo závislej činnosti (teda zo zamestnania);
• typ B (DPFO B) – podávajú si ho všetci živnostníci (majú tzv. príjem z podnikania) a okrem nich aj tí daňovníci, ktorí mali popri závislej činnosti (zamestnaní) ešte minimálne jeden druh príjmu, teda napríklad z prenájmu nehnuteľnosti, kryptomien, cenných papierov a podobne. 

Tu je dôležité pristaviť sa povedať si niečo o rozdieloch medzi daňovým priznaním k nehnuteľnosti a daňou z prenájmu nehnuteľnosti, resp. z predaja nehnuteľnosti. 

TIP: Ktoré príjmy sú oslobodené od dane? 

Daň z bytu/domu (nehnuteľnosti) vs. daň z prenájmu

Pod slovným spojením daň z nehnuteľnosti (alternatívne daň z bytu, daň z domu a podobne) rozumieme daň, ktorú odvádza MAJITEĽ nehnuteľnosti OBCI, v katastri ktorej nehnuteľnosti stojí. Ide o tzv. mestskú daň a je dôležité odlíšiť ju od dane z prenájmu.

Daň z prenájmu, resp. daň z predaja nehnuteľnosti je niečo iné. Príjem z prenájmu či predaja nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný príjem. Ak príjem z prenájmu nehnuteľnosti za kalendárny rok presiahol výšku 500 €, je potrebné tento príjem zdaniť (do tejto sumy je oslobodený od dane). 

Daň z predaja nehnuteľnosti je nevyhnutné zdaniť, ale iba za podmienky, že od nadobudnutia nehnuteľnosti ku dňu predaja uplynulo menej ako 5 rokov (prípadne za splnenia iných podmienok, uvádzame ich nižšie). 

Pozor: zdanenie príjmu z predaja/prenájmu nehnuteľnosti sa nerobí podaním daňového priznania k nehnuteľnosti, ale podaním daňového priznania k dani z príjmu. 

Čiže, na rekapituláciu:

1. daň z nehnuteľnosti – platí ju majiteľ nehnuteľnosti každý rok obci, na separátnom tlačive daňového priznania k dani z nehnuteľnosti; bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť využíva na súkromné účely, alebo ju prenajíma; ak ste sa v roku 2023 stali vlastníkom nehnuteľnosti, do 31.1.2024 máte povinnosť podať si daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti;
2. daň z prenájmu nehnuteľnosti – ide o hovorové označenie, resp. jeden z typov dane z príjmu, jedná sa o daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú je potrebné uviesť v daňovom priznaní k dani z príjmu; v daňovom priznaní za rok 2024 ju uvádza iba ten, kto dosiahol v roku 2023 príjem z prenájmu nehnuteľnosti.
3. daň z predaja nehnuteľnosti – podobne ako daň z prenájmu nehnuteľnosti, platí ju ten, kto v kalendárnom roku 2023 predal nehnuteľnosť a od jej nadobudnutia do osobného vlastníctva uplynulo menej ako 5 rokov. 

TIP: Daňové priznanie SZČO – čo si môže živnostník dať do nákladov?

Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti?
Povedzme si viac o dani z predaja nehnuteľnosti. 

Pri predaji nehnuteľnosti človek nadobúda zdaniteľný príjem – ide o sumu, za ktorú nehnuteľnosť predal. Tento príjem je za určitých podmienok od dane z príjmu oslobodený a nie je teda potrebné ho zdaňovať. 

Tieto podmienky sú:

• od nadobudnutia nehnuteľnosti (kúpou, dedením) ku dňu jej predaju uplynulo 5 a viac rokov;
• ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola v minulosti zaradená v obchodnom majetku, no od jej vyradenia z obchodného majetku uplynulo aspoň 5 rokov;
• špecifické prípady, napr. majetok z reštitúcií, štátnych rehabilitácií a podobne. 

Ak ani jednu z týchto podmienok nehnuteľnosť nespĺňa, príjem z jej predaja je potrebné zdaniť. Základ dane je však možné znížiť o výdavky, konkrétne:
kúpnu cenu, za ktorú majiteľ nehnuteľnosť pôvodne nadobudol (teda suma, za ktorú nehnuteľnosť kúpil v minulosti predávajúci),

• preukázateľné náklady na technické zhodnotenie, opravy a rekonštrukcie,
• preukázateľné náklady pri predaji, napr. provízia realitnej kancelárii,
• úroky z hypotéky či stavebného úveru spojeného s touto nehnuteľnosťou.

Príklad:

Ján kúpil bez hypotéky 1.6.2021 dvojizbový byt  za 98 000 €. Vykonal na ňom niekoľko stavebných úprav, vrátane rekonštrukcie v hodnote 4 500 €. Tento byt následne 25.9.2023 predal za 110 000 €. Platí daň z predaja nehnuteľnosti a ak áno, aký je základ a výška dane?

Áno, keďže Ján nehnuteľnosť predal skôr, ako 5 rokov od jej nadobudnutia, musí príjem z predaja zdaniť. Robí tak v daňovom priznaní k dani z príjmu fyzickej osoby typu B, ktoré musí podať najneskôr do 31.3.2024 (resp. 30.6.2024, ak si podal žiadosť o odklad). 

Výpočet základu dane: predajná cena (110 000 €) – kúpna cena (98 000 €) – náklady na rekonštrukciu (4 500 €) = 7 500 €. Z tejto sumy musí odviesť daň z príjmu vo výške 19 %, teda 1 425 €. 

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti

Prejdime teraz k dani z nehnuteľnosti, hovorovo dani z bytu, či dani z domu. Ako sme už uviedli, ide o mestskú daň, ktorú platí majiteľ nehnuteľnosti obci, v katastri ktorej nehnuteľnosť stojí.

Daň sa platí v aktuálnom roku a nie za rok spätne, ako napríklad daň z príjmu:

• daň z príjmu – v roku 2024 platí človek daň zo zdaniteľných príjmov za rok 2024;
• daň z nehnuteľnosti – v roku 2024 platí človek daň z nehnuteľnosti na rok 2024.

Ďalším špecifikom tejto dane je, že daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva človek pri každej nehnuteľnosti iba raz, ale daň platí za každý rok, ktorý ju vlastní. To sa vyhodnocuje vždy 1. januára – ak v tento deň nehnuteľnosť vlastní, v danom kalendárnom roku za ňu musí zaplatiť daň.

Pozor: platiteľom dane z nehnuteľnosti je najčastejšie majiteľ, ale môže ním byť aj správca nehnuteľnosti (ak je napr. vo vlastníctve štátu či obce), nájomca nehnuteľnosti (ak má podpísaný dlhodobý nájom na 5 a viac rokov, ak má prenajatý pozemok od Slovenského pozemkového fondu, alebo od niekoho, kto pozemok dostal do náhradného užívania), dokonca aj užívateľ nehnuteľnosti, ak nie je možné jednoznačne určiť vlastníka.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti 2024 je potrebné podať do 31.1.2024, pričom túto povinnosť majú tí, ktorí nehnuteľnosť nadobudli (zápisom do katastra) v priebehu kalendárneho roku 2023. Daňová povinnosť teda vzniká 1. januárom roku nasledujúceho po roku, v ktorom majiteľ kúpil nehnuteľnosť. 

Z tohto pravidla existujú dve výnimky:

• ak majiteľ nadobudne nehnuteľnosť v dražbe,
• ak majiteľ nadobudne nehnuteľnosť dedením.

V oboch prípadoch vzniká daňová povinnosť už prvého dňa v mesiaci, po ktorom nadobudlo právoplatnosť rozhodnutie o dedičstve, resp. sa vydražiteľ stal novým vlastníkom nehnuteľnosti.

Príklad:

Petra kúpila rodinný dom 1.5.2023. Kedy jej vzniká daňová povinnosť k tejto nehnuteľnosti?

Keďže Petra nadobudla nehnuteľnosť v roku 2023, daňová povinnosť jej vznikne až 1.1.2024. Do 31.1.2024 musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. 

Je dôležité tiež vedieť, kedy zaniká daňová povinnosť. Deje sa tak 31. decembra toho zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roku), v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti.

Ako vypočítať daň z nehnuteľnosti?

Zaujímavosťou je, že daň z nehnuteľnosti si nevypočítava daňovník sám (ako napríklad pri dani z príjmu), alebo robí to za neho obec.

Daňovník poskytne v tlačive daňového priznania dôležité údaje, najmä výmeru, na základe ktorých správca dane (obec, v katastri ktorej sa nehnuteľnosť nachádza) vyrubí daň. Deje sa tak spravidla v máji, teda pri dani z nehnuteľnosti na rok 2024 dôjde k vyrubeniu približne v máji 2024.

Daňovník dostane rozhodnutie, najčastejšie poštou. Daň, ktorej výška nepresiahne 33 000 €, je potrebné uhradiť do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Ak je daň vyššia ako 33 000 €, správca dane určí jej splatnosť v najmenej dvoch rovnomerných splátkach. 

Do výpočtu výšky dane z nehnuteľnosti nevystupuje len výmera (teda plocha bytu či domu, alebo metráž pozemku), ale aj typ nehnuteľnosti – či ide o bytové/nebytové priestory, rodinné domy, pozemky a podobne. 

Z tohto hľadiska je dôležitá ďalšia povinnosť majiteľa (prípadne správcu, užívateľa) nehnuteľnosti – do 31.1.2024 informovať správcu dane o zmenách, ktoré majú vplyv na daň z nehnuteľností. Medzi tieto patria:

• kúpa/predaj nehnuteľnosti,
• darovanie nehnuteľnosti,
• zdedenie nehnuteľnosti,
• nadobudnutie nehnuteľnosti v dražbe,
• zmena druhu pozemku (zo stavebného na záhradu, vinicu a podobne),
• zmena v účele užívania stavby (napr. miestnosť v rodinnom dome sa začne využívať na podnikanie).

Rozumieme, že daň z nehnuteľnosti a všetky jej náležitosti môžu znieť komplikovane. Ak ste v roku 2023 nadobudli alebo predali nehnuteľnosť a nie ste si istí, aký je ďalší postup, neváhajte nás kontaktovať. Radi vám pomôžeme splniť si vaše zákonné povinnosti včas a v plnej miere.